Wer ist für Mängel oder Schäden an der Immobilie Verantwortlich?

Was können Sie tun, wenn Sie nach dem Kauf Mängel an Ihrer Immobilie entdecken? 

Wenn die Kosten für die Beseitigung der Mängel beträglich sind, empfehle Ich Ihnen, zu prüfen, ob der Verkäufer oder der Bausachverständige haftbar gemacht werden kann, oder der Schaden durch die Versicherung für den Eigentumswechsel oder Wohngebäudeversicherung gedeckt sind.

Der Verkäufer ist im Allgemeinen von der Haftung befreit

Der Verkäufer der Immobilie ist im Allgemeinen von der Haftung befreit, wenn vereinbart wurde, dass das Verbraucherschutzgesetz über den Erwerb von Immobilien auf die Transaktion Anwendung findet. 

Voraussetzung für die Haftungsbefreiung ist, dass dem Käufer ein Zustandsbericht, ein Elektroinstallationsbericht, ein Angebot für eine Eigentümerwechselversicherung und das Angebot des Verkäufers, die Hälfte der Versicherungsprämie für die Eigentümerwechselversicherung zu zahlen, vorliegen.

Wenn der Käufer diese Unterlagen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags erhalten hat, kann der Verkäufer in der Regel nicht für Mängel an der Immobilie haftbar gemacht werden.

Haftung des Verkäufers für Mängel

Der Verkäufer kann jedoch in den folgenden Fällen für Mängel haften:

– Wenn der Verkäufer eine Garantie übernommen hat. Zum Beispiel kann der Verkäufer garantiert haben, dass sich auf dem Grundstück kein Öltank oder Ölverschmutzung befindet.

– Die Situation verstößt gegen eine Grunddienstbarkeit oder öffentlichrechtliche Vorschriften, es sei denn, eine Elektro-, Heizungs-, Lüftungs- oder Sanitärinstallation ist nach den öffentlichrechtlichen Vorschriften illegal

– Der Verkäufer hat in betrügerischer Absicht oder mit grober Fahrlässigkeit gehandelt. Der Verkäufer hat z. B. Schimmel, Wasserschäden oder andere Zustände, die sich erheblich auf die Immobilie auswirken, verschwiegen.

– Der Verkäufer hat das Gebäude zum Zweck des Verkaufs gebaut.

In diesen Fällen besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer für Mängel oder Schäden haftbar ist.

Verkäufer – anteilige Minderung des Kaufpreises

Der Verkäufer kann in bestimmten Fällen zu einer anteiligen Minderung des Kaufpreises verurteilt werden.

Der Verkäufer kann in bestimmten Fällen auch dann zu einer anteiligen Minderung des Kaufpreises verurteilt werden, wenn er von den Mängeln keine Kenntnis hatte und keine Grundlage für eine Schadensersatzpflicht des Verkäufers besteht.

Der Bausachverständige

Wenn der vom Bausachverständigen erstellte Zustandsbericht Fehler enthält, ist der erste Schritt die Beschwerde beim Bausachverständigen. 

Der Bausachverständige kann die Fehler im Zustandsbericht ganz oder teilweise anerkennen, und der Bausachverständige kann anbieten, die Kosten für die Behebung ganz oder teilweise zu übernehmen.

Der Bausachverständige kann die Beschwerde auch zurückweisen. In diesem Fall wäre der nächste Schritt die Beschwerde beim Disziplinar- und Beschwerdeausschuss für zugelassene Bausachverständige.

Eigentümerwechselversicherung

Die Eigentümerwechselversicherung deckt in der Regel die Kosten für die Behebung versteckter Schäden, die zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden waren und nicht im Zustands- oder Elektroinstallationsbericht aufgeführt sind. Dabei kann es sich zum Beispiel um Setzungsschäden oder Schimmel handeln.

Die Eigentümerwechselversicherung kann die Kosten für die Reparatur von illegalen Elektroinstallationen, illegalen Sanitärinstallationen, technische Unterstützung bei der Untersuchung der Mängel und die Kosten für eine notwendige Neuunterbringung übernehmen.

Die Deckung durch die Eigentümerwechselversicherung ist in den Versicherungsbedingungen angegeben und hängt auch davon ab, ob eine Zusatzversicherung abgeschlossen wurde.

Es gibt eine Selbstbeteiligung von DKK 5000 bis 10.000, für jeden Schadensfall im Rahmen der Eigentümerwechselversicherung.

Wenn die Eigentümerwechselversicherung die vollständige oder teilweise Deckung verweigert, können Sie sich an die Beschwerdestelle für Versicherungen wenden.

Wenn die Beschwerdestelle für Versicherungen dem Anspruch nicht stattgibt, kann eine Klage eingereicht werden, um ein Urteil über die Zahlung des Schadens an der Immobilie zu erwirken.

Haus-/Gebäudeversicherung

Sie sollten prüfen, ob der Schaden möglicherweise von Ihrer allgemeinen Versicherung abgedeckt wird. Zum Beispiel, wenn es sich um versteckte Rohrschäden handelt oder wenn der Schaden durch Schimmel oder Fäulnis verursacht wurde.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Versicherung in der Regel nur dann zahlt, wenn der Schaden auf einen plötzlichen Schaden zurückzuführen ist.

Reklamationen

Der Käufer muss sich innerhalb einer angemessenen Frist, nachdem er die Mängel entdeckt hat oder hätte entdecken müssen, beim Verkäufer beschweren. Andernfalls verliert der Käufer sein Recht, die Kosten für die Behebung der Mängel vom Verkäufer zu verlangen.

Sie müssen die Mängel so schnell wie möglich schriftlich an der Eigentümerwechselversicherung melden, 

Haben Sie noch Fragen?

Rufen Sie für ein kostenloses Vorgespräch mit Anwalt Anders Stig Vestergaard an:
📞 +45 2324 3039 oder +45 8613 0600