Hvem er ansvarlig for mangler eller skader ved ejendommen?

Hvad kan du gøre, når du opdager mangler ved din ejendom efter købet.

Såfremt udgiften til reparation af manglerne løber op i et ikke ubetydeligt beløb, skal det undersøges, om sælger eller den bygningssagkyndige kan være ansvarlig, eller om skaderne dækkes af ejerskifteforsikringen eller den almindelige husforsikring.

Sælger er som udgangspunkt ansvarsfri

Sælger af ejendommen er som udgangspunkt ansvarsfri, når det er aftalt, at lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom skal være gældende for handlen.

Det er en betingelse for ansvarsfriheden, at køber har modtaget tilstandsrapport, elinstallationsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring og sælgers tilbud om at betale halvdelen af forsikringspræmien på ejerskifteforsikringen.

Såfremt køber har modtaget disse, kan sælger som udgangspunkt ikke gøres ansvarlig for mangler ved ejendommen.

Sælgers ansvar for mangler

Sælger kan dog være ansvarlig for mangler i følgende tilfælde:

• Hvis sælger har givet en garanti. Det kan f.eks. være, at sælger garanteret, at der ikke er en olietank på grunden.
• forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om, at en el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallation er ulovlig i henhold til offentligretlige forskrifter
• sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Det kan f.eks. være at sælger ikke har oplyst om skimmelsvamp, vandskade eller andet forhold, der har væsentlig betydning for ejendommen.
• Sælger har opført bygningen med salg for øje.

I disse tilfælde er der mulighed for at sælger kan være erstatningsansvarlig.

Sælger – forholdsmæssig afslag i købesummen

Sælger kan tilpligtes at give et forholdsmæssigt afslag i købesummen i visse tilfælde.

Sælger kan i visse tilfælde tilpligtes at give et forholdsmæssigt afslag i købesummen, selv om sælger ikke var klar over manglerne, og der ikke er grundlag for at gøre sælger erstatningsansvarlig.

Den byggesagkyndige

Såfremt der er fejl i tilstandsrapporten udfærdiget af den byggesagkyndige, er første skridt at klage til den bygningssagkyndige.

Denne kan anerkende helt eller delvist, at der er fejl i tilstandsrapporten, og den byggesagkyndige kan tilbyde at betale helt eller delvist for omkostningerne ved udbedring.

Den byggesagkyndige kan også afvise klagen, og i givet fald vil næste skridt være at klage til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.

Ejerskifteforsikringen

Ejerskifteforsikringen dækker sædvanligvis udgifter til reparation af skjulte skader, som var tilstede på overdragelsestidspunktet, og som ikke er nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten. Det kan f.eks. være sætningsskader eller skimmelsvamp.

Ejerskifteforsikring kan dække udgifterne til reparation af ulovlige elinstallationer, ulovlige vvs-installationer, teknisk bistand til undersøgelse af manglerne og udgifter til nødvendig genhusning.

Ejerskifteforsikringens dækning fremgår af forsikringsbetingelserne og afhænger tillige af, hvorvidt der er tegnet en udvidet forsikring.

Der er en selvrisiko på min. kr. 5000, for hver skade under ejerskifteforsikringen.

Såfremt ejerskifteforsikringen afviser at dække helt eller delvist, kan der klages til Ankenævnet for Forsikring.

Hvis ankenævnet for forsikring ikke giver medhold, kan der anlægges en retssag med henblik på at få dom for betaling af skaderne på ejendommen.

Hus/bygningsforsikring

Du bør undersøge, om skaderne kan være dækket af din almindelige forsikring. Det kan f.eks. være hvis det er en skjult rørskade, eller skaderne skyldes svamp eller råd.

I den forbindelse bemærkes, at det almindeligvis er en betingelse for forsikringsselskabets dækning, at skaderne skyldes en pludselig opstået skade.

Reklamation

Køber skal reklamere overfor sælger indenfor rimelig tid, efter at køber har eller burde havde opdaget manglerne. I modsat fald mister køber sin ret til at kræve omkostningerne ved reparation af manglerne betalt af sælger.

Du skal anmelde manglerne til ejerskifteforsikringen, mens forsikringen er i kraft. Dit krav forældes efter 3 år. Det betyder, at dit krav overfor ejerskifteforsikringen bortfalder, hvis du ikke har anmeldt det inden 3 år fra det tidspunkt, hvor du opdagede eller burde have opdaget manglerne.

Såfremt du har spørgsmål?

Ring og få en foreløbig telefonsamtale uden beregning med Anders på tlf.:
📞 +45 2324 3039 eller +45 8613 0600